万科企业股份有限公司近日宣布，旗下万纬物流将正式进入基础设施REITs市场，首批标的资产包括佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园及湖州德清物流园，总建筑面积达26.8万平方米，并全部属于高标准仓库，总估值达11.5亿元人民币。
国泰君安研报认为该举措标志着万科在消费类基础设施REITs之后，其仓储物流板块也正式步入REITs领域。
据招募说明书显示，这三个物流园项目在2020年至2022年间的净利润分别为-32万元、-1369万元和1405万元。2023年前九个月，其净利润达到665万元，显示出稳中有升的财务表现。
仓储物流作为一个重要的基础设施行业，自20世纪80年代起在欧美等地快速发展后，于2003年正式引入中国市场。自那以后，经历了起步、优化调整直至快速扩张的阶段，形成了以万纬物流、京东、菜鸟网络等为代表的市场主体。行业分析显示，尽管仓储供给集中且优质土地资源有限，但一线及重点卫星城市的租赁需求依然强劲，租金水平明显高于其他地区。
然而，仓储用地获取已成为高标仓发展的主要瓶颈之一，尤其是在经济活跃地区，优质地段的土地资源稀缺且政府供给意愿较低，使得开发主体面临较大挑战。尽管如此，头部企业仍然凭借现有的优质土地资源和先发优势，在市场中占据领先地位，但经济下行超预期及空置率超预期风险仍需关注。