开源证券6月12日发布的点评报告指出，招商蛇口（001979.SZ）在销售市场低迷的背景下，前五月销售和拿地规模均出现下滑，但公司拟发行租赁住房REITs来盘活资产，未来市占率有望持续提升。
根据报告，招商蛇口2024年5月实现签约销售面积79.3万平方米，同比下降29.1%；签约销售金额190.2亿元，同比下降28.6%。尽管销售额同比下降，但环比有2.1%的提升，销售降幅有所收窄。1-5月累计签约销售面积为336.9万平方米，同比下降39.1%；累计签约销售金额为778.5亿元，同比下降43.1%。
公司2024年投资策略强调区域聚焦和城市深耕，特别是对核心城市的关注。5月公司在广州和三亚获取两宗地块，总计容建面21.7万平方米，总地价43.4亿元。1-5月公司共获取7宗地块，位于上海、广州、成都等城市，累计计容建面80.1万平方米，总地价146.1亿元，同比下降了53.5%。
招商蛇口融资渠道畅通，2023年全年新增公开市场融资324.3亿元，综合资金成本下降到3.47%。2024年1-5月公司发行了47亿元的超短期融资券，票面利率不超过2.52%。公司拟通过子公司招商公寓申报发行租赁住房REITs，底层资产为深圳南山蛇口自贸区内的壹栈项目，预计有助于盘活公司资产。
开源证券维持对招商蛇口的“买入”评级，预计公司2024-2026年的归母净利润分别为80.4亿元、94.8亿元和108.3亿元，对应每股收益为0.89元、1.05元和1.20元。当前股价对应的市盈率分别为11.3倍、9.6倍和8.4倍。
风险提示包括市场恢复不及预期、房价调控超预期以及多元化业务运营不及预期等。